墨田区、台東区、荒川区の不動産売却はミエル不動産へ！

おはようございます。

 

本日は快晴。

 

月末で忙しくさせていただいており、ありがたいことです。

 

ありがとうございます。

 

さて、「情報弱者」を相手に、よくない行為をする代表格は「不動産屋」が日本チャンピオンに違いないです。

 

それ以外の業種も耳を疑うような仕事をしているのも事実ですが。

 

「水道工事」「屋根」「リフォーム」「情報商材」そして「管理会社」

 

水道工事業者はおじいちゃんおばあちゃんを徹底的に騙しているのは実体験です。

 

と申しますのも、義母が「12万円」の工事を「120万円」で見積もられたのは記憶に新しいところですから。

 

なにも知らないのは、これだけ怖いことなんです。

 

かたや、管理会社のイメージはこんな感じでしょうか。

 

「建設会社関連だからお堅いイメージ」

 

「新築時からお願いしているから信用がある」

 

「担当も真面目な人に見える」

 

いえいえ。

 

「誰にも見えていて正しいと認識できるもの」

 

真に受けて信用という甘えの元、すべてを信頼して決定する行為、世の中ではそれが一番怖いことをここにお知らせしておきますね。

 

「ちょっと聞いてよ！」なんてお話から、500万円安く売られた経験は業界ではよくお聞かせいただきます。

 

まともに見えると「パクっと嚙まれないような気がします」よね？

 

知らないうちに噛まれて血が出ていたなんて、どちらが怖いのでしょうか？

 

ざっくばらんなお話ですが、管理会社は管理組合員の方々の将来をまったく考えていません。

 

ご存知ですか？

 

わたし、任意売却のお手伝いを差し上げた際、管理費が4万円くらいのお部屋で苦い経験があります。

 

管理会社D担当者へ滞納分交渉の際に思わずこう言ってしまったんです。

 

「あんたんとこがこのマンション全体のことを考えてないから、こうして生活に困窮して破綻してしまう人がでてくるわけだろ！破綻のきっかけの一つが、べらぼうに高い管理料じゃないか」

と、ある言葉の後にキレてしまいまして。

 

いえ、延滞金の件で相談していたところ、そんなん俺にはまったく関係ない発言にヒートアップしまして。

 

こんな戸数が少ないマンションなんだから、もっとさ、余裕をもった早い段階で修繕積立金を上げていれば、こんなことにはならんでしょ？

 

将来足りなくなることはオミトオシでしょ？

 

仕事を依頼していただく方に、リスクを前もって提案する、それがあんたらの仕事だろ！

 

クライアント寄りの心情ですから、ついつい昔のようにキレてしまいました。

 

結果的には、弊社手数料調整したり、他を免除いただいたりしてすべて支払ったのですが。。。

 

このように、管理会社といえども、「工事ありきの標準的提案」ばかりで、マンション規模により個別提案が必要な事柄なのに、資産性のことは1ミリも考えちゃあいないんですね。

 

大規模マンションには大規模マンションの管理の仕方がありますし、小規模にはそれなりの戦い方や生き方があるわけです。

 

巨人ＶＳ広島ではまったく違いますよね。

 

トヨタVSマツダ

 

この構図でわかる、ほんとうにそうゆうことです。

 

中には、50戸程度のマンションで大規模修繕工事費が「1億2千万円」なんて、目ん玉が飛び出る費用をかけて修繕を行っているマンションだって実在しています。

 

財閥系の管理会社主導の修繕工事だったようですが、「イ、、、チオク、、ニセンマンエン・・・・・」なんて、おかしな工事額です。

 

責任施工を心配したのでしょうが、だめですよ、全体規模が小さいのにコンサル入れては。

 

裏を返してわかったのですが、恐らく、設計管理で、「コンサルタント」を介入させてしまっているんですよ。

 

手の内は明かさないのがセオリーで、金額入りの相見積もりを管理会社に提出するなんてもっての他。

 

それはダメです。

 

外注費に付随する各社利益が二重三重、そして、コンサルは果たして正直者だったのか？

 

そこは時間を掛けて最適解をみつけ、自らメリット、デメリットを把握することが大前提、表に見えるものを鵜呑みにしてはだめなんです。

 

コンサルタントを介入させるほどのマンション規模ではなかったのですが、こういったケースは、「マンション管理士さんや、ペンキ屋、防水屋、タイル屋さん」に現場でアドバイスいただければ問題ないことがほとんどですから。

 

施工規模が戸建より大きく数量追いが大変なだけで、職人の技術的にも「施工精度は変わりません」から。

 

塗装、防水がメイン、タイル、設備、電気、エレベーターくらいですよね？

 

細かな工種はあると思いますが、それほど多工種ではありません。

 

「大規模」マンションも、大きいだけで外注の仕組みは同じです。

 

修繕工事はトンネルのシールドや橋脚架け替え新設等の特殊工事じゃないんですから。

 

橋桁やトンネルはレベル合わせるだけで至難の技です。

 

請負額により各種免許は必要ですが、だからと言って、「見た目の安心感」のために大手ゼネコンに依頼する必要はないはずです。

 

なぜなら、施工に携わる方はすべて職人さん、そうです、丸投げした中くらいの工事会社や下請けさんだからです。

 

ただし、施工後の瑕疵保険（主に防水だけ）や代金の支払いリスクは保全しなくてはならないのは一目瞭然ですが。

 

正しいことをご存じない管理組合員の方々。

 

「イチオクニセンマンエン」戸当たり240万円はありえない数字ですよ。

 

35戸で3000万円（管理会社斡旋）程度が表向き相場のところ、特に最新設備でもないですし、AIでもないし、一般的修繕工事の仕上がりでした。

 

このマンション修繕資料を拝見したわたしが組合員のようにイラっときたくらいですから、プロらしからぬ仕事はどこで見つけても本当に心底頭にきます。

 

管理会社はこのように、まじめに見えて「凶悪」ともいえるわけですね。

 

「首輪のついた品のある猛獣」と言いますか。

 

首輪がある時だけ吠えますが、無いと吠えないタイプなのでしょうか。

 

さて、わたしの比喩ですが、「首輪の無い下品な珍獣」枠でお願いします。

 

「敵を知り、己を知れば百戦危うからず」

 

マンションの大規模修繕工事に必要な「下調べ」と「工事決定」までは多くの時間が必要です。

 

1年半くらいあれば選定できると思われます。

 

所詮、「資産性を保つ工事」なのですから、少々時期が延びようが、かけはぎのように工事しようが、それら資産性維持効果を実際に発揮するのは「売る時、譲る時、貸す時」の資産を現金に換える時なのですから。

 

「工事検討段階」のマンションコンディションの入念な下調べにはインターネットが利用できますし、相見積もりも現代では容易で、誰しも情報は無料で手に入れることが可能です。

 

ただし、巷に溢れかえる情報から「正しいものを選別する」作業は絶対に必要です。

 

さまざまな職業の方がお住まいのマンションですから、頭の良い方もおりますし、みなさんが集まれば最適解を導き出すのはいとも容易いことです。

 

法人が相場より高く買うなんて、それって粗選別さえできていませんよね？

 

不動産屋であるわたし、まったく騙す気も、嘘をつく気も、ほんとうに腹に何もないのにも関わらず、疑われる機会がすごく多いです。

 

何をどうやって騙すのでしょうか？

 

価格を偽るのか、囲い込むとお考えなのか、このネット社会では不可能だと思いますが。

 

分母が大きいほうが経費がかかるわけですから、仕組みはいかがお考えですか？

 

言わなくても良いことを黙っているような、こすっからい信念は一切持ち合わせてないのですが。。。

 

だって、クライアントの最大利益確保のために、無利息で数百万円をお客様にお立替えする人っておりますか？

 

期限を設けず、借用書なんてものさえ取り付けません。

 

あ、「契約手付金」やローン返済のための借入金に当てていただいた訳ではないですよ。

 

あくまでも、資金準備までのつなぎとしてですが、弊社の協力がなくては成立しないメリットだったのですが。

 

手付金貸与や銀行を欺むいたりすれば、場合によって宅建業法違反になりますので。

 

不動産屋にしてお金貸しではありませんので、一切利息はいただきませんでしたが。

 

「管理会社＝優等生」

 

「不動産会社＝田舎ヤンキー」

 

くらいにお考えなんでしょうけど、どうか心眼でみてやってください！

 

管理会社は生徒会長ではないですし、まして、生徒みんなのことはなんてまったく考えていません。

 

自分のお仕事のことしか考えていませんから。

 

管理会社が考えているのは、まず「工事ありき提案」であって、管理費を値上げしていくことによる「資産減少」は口が裂けても教えてくれないのです。

 

管理費を値上げしていくことによるしわよせは、その資産を組合員が大切な人に譲り渡す時期に重大局面を迎えます。

 

周囲より管理費等が20000円高いだけで、「4倍」くらいの販売期間をかけて売るしかなかったり、2×4理論、つーばいふぉー理論、んな訳ないですが。。。

 

最終的に「1000万円」近く相場からかけ離れた低額でしか売れないことだってあるわけです。

 

ランニングコストを重要視する購入者目線と、「それをよく知る」不動産営業の「トータルコストからの逆算売出額提案」から発生する時間差デメリット。

 

管理側の無責任な提案により、マンション全体にまで資産減少の影響が及ぶことは決してめずらしくありません。

 

特に小規模マンションで、管理会社にいいように操られてる組合員さんたち。

 

今こそ立ち上がる時ですよ。

 

それはあなたのマンションかもしれません。

 

管理会社変更は任意ですし、変更したからマンション全体がすぐに崩れるわけでも、なにかがおかしくなるわけはないのですから。

 

管理委託方式には「全部、一部、巡回、常駐、日勤、自主」等々、身の丈にあった、「資産形成」ともいえる管理方式採用によって、将来に渡って真綿のようにクビをしめられるような、資産の目減りを回避することは十分に可能です。

 

管理組合法人は営利目的ではないので、収入を増やすには「値上げ」貯蓄を増やすには「費用の見直し」しかないのですから。

 

はっとお気づきになった時が吉日、早めの準備が将来においても良い影響を及ぼしますので、見た目の良さ、イケメン具合にまどわされないよう、くれぐれもご注意ください。

 

余談ですが、Ｄ社、Ｈ社は管理会社系ですが、その立場からお客様から自社での直接買取をおこなったり、囲い込んで買取業者に流す行為をよく散見しています。

 

「納得感があれば良いのか」

 

それは、「知らないからこその納得感」だと感じるのはわたしだけでしょうか。

 

お知り合いのマンション管理士さん（上野に良さそうな方がいたね）、実務に長けた1級、2級建築士さんがいらしたら、マンションのコンディション調査等でもぜひ一度ご相談なさってください。

 

最近は行政にもマンション修繕の相談窓口がありますし、もしよろしければわたしでも良いですよ（笑）

 

最初の一歩は、まず己を知ることからスタートです。

 

中島でした。