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2020/02/03

投資詐欺から自己防衛

おはようございます。

 

1173でした。

 

弊社は不動産ご所有者様からご売却依頼を頻繁にいただく形態の不動産会社です。

 

最近目に見えて数が増えているご相談内容がございます。

 

相場<抵当権設定額(融資額)

 

このような、謄本の記載内容から「オーバーローン」がはっきりとわかる案件。

 

数多くご売却相談をいただくものの、とてもとても弊社顧客でまとまりそうにない額で、かつ、ローン残債の兼ね合いをご考慮されてか、ご希望額がとんでもなく高いことが特徴です。

 

蓋を開けてみると融資利用機関が偏っていることが分かります。

 

ある物件は「オリックスのフラット」

 

こちらは「アルヒのフラット」

 

こちらは「イオン銀行」

 

ご相談の特徴ですが、そもそもご所有者は自己使用(居住)していません。

 

いわゆる「住宅ローンを利用して投資用としている」

 

ニュースで拝見したあの方法で購入なさっていると考えられます。

 

そのご相談のひとつ、昭和60年代築で西日暮里11分。

 

「45㎡」実際においくらで売れると思いますか?

 

オーナーチェンジで賃貸中、リフォーム無しです。

 

45㎡程度で2部屋ですから、賃料はざっと10万円くらいでしょうか。

 

もっと賃料を得てマイナスを回避する場合、マンションで禁止されている「Airbnb」民泊で貸し出すことも多く、受け皿会社と所有者で賃貸契約を締結し一時貸しをおこない、その会社が民泊を行うスキームもあります。

 

管理はその取引に関わった仲介会社、あるいは、関連会社で固めています。

 

一般的な賃貸より、民泊の方が利回りが高いのは当然です。

 

イレギュラーな融資を引いて、管理規約でほとんどが禁止されている「イレギュラーな方法」で賃貸取引をおこなう。

 

遅かれ早かれ、いずれにしても破綻が見えています。

 

そんなご事情の投資家(サラリーマン)からご売却相談をいただくことが最近すごく増えています。

 

ただ、結論から申し上げますと、ピンチを脱するには「同じような方法で買主を見つけていただく」

 

もしくは、不足分を現金でご準備いただかなくては問題は100%解決しません。

 

その他、最悪のケースは「任意売却を持ちかける」ことも可能ですが、「オーバーローン」が金融機関に知れて全てが公になってしまうことが考えられます。

 

なぜなら。

 

周辺相場が2,500万円なのに、抵当権設定は「3,500万円」

 

売却額では到底3,500万円の補填は不可能。

 

悪いことに、この抵当権の他、「アプラス」の無担保融資により500万円なんて高額な諸経費ローンを利用されていることもあります。

 

取得合計額を坪単価で計算すると。

 

ざっと坪293万円也。

 

わたしが根岸でご成約させていただいたマンションが330万円程度ですから、不可能では無いですが、消費者様の価値観をベースに、マンションのグレード、築年数、立地で価格が決まる側面がありますので、すべては「マンション次第」とも言えます。

 

今の新築マンション相場では当たり前の単価なのですが、築30年以上経過したマンション、立地とグレードのランクが低下するマンションでは、この価格では到底売り切れません。

 

ちなみに、上野駅徒歩3分、築5年では、約350万円でも弊社にてご成約しています。

 

賃貸で借り上げている会社が民泊をおこなうものですから、万一それが管理組合に知れて退去を求められるなんてこともあります。

 

賃料が止まったその時点から、相場を超えて融資を受けてしまった所有者様の破綻が始まるのは目に見えています。

 

たった一つの回避方法。

 

セカンド、サードオピニオンに事前に相談する。

 

これに尽きます。

 

不動産投資はすべての方にメリットが生じる訳でなく、資金に余裕があり、物事を冷静に見極められる方に適しているように思います。

 

都立中学の適性検査型入試に合格するような方は、こういったマンションを買わせる悪意に満ちた投資会社には惑わされることは無いと思います。

 

受験生のみなさん、本日もお疲れ様でした。