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墨田区、台東区、荒川区での不動産売却はミエル不動産にご相談ください

2019/10/27

Q:30日しか経過していないのに100万円も価格変更するのは一般的ですか?

A:状況をお聞きするだけで結論付けることは難しいので、経過と経緯をお聞かせください。

 

「高く売ってくれないなら、大手に依頼しても意味がない」とのご意見をお聞かせいただきました。

 

根本的なことなのですが、「大手で高く売れる不動産は、中小でも当然高く売れる。同条件以上で売れる」のは、みなさんあまりご存知では無いようです。

 

同条件以上で売れるには定義がございまして、「物件情報を透明性をもって」「クライアントファースト」の信義誠実は欠かすことができません。

 

そもそも、物件情報を受け取る側の消費者様が相場を形作っていますので、不動産会社は土台の価格(営業の真意に左右される曖昧なレンジ価格)をご提案するのみです。

 

現に、「室内を見た印象と価格のバランスが悪い」と、「心証」という価値観で物件購入を見送るお客様がたくさんいらっしゃいます。

 

意思決定に影響を及ぼすことは可能ですが、決定事項をつかさどることができない営業に購入を決定づける力はありません。

 

騙せるならOKです。

 

今回、単純売却(空室にして引き渡す意向の売主様)の売却条件だったにもかかわらず、イレギュラーな情報公開方法の決定的な問題点を発見することができました。

 

不動産業界では、不動産を「賃貸中で売り出す」ことを「オーナーチェンジ」と呼称し、投資用物件と表現します。

 

ご相談を元に東日本不動産流通機構(レインズ)を調査したところ、販売開始時から「オーナーチェンジ」表記でレインズに登録して情報流通していたようです。

 

「居住用」を「オーナーチェンジ」と表記してレインズ公開する理由として考えられる点。(中小でも最初から悪意があると考えられる業者でもよく見受けます)

 

一番の目的として、他社のお客様紹介を排除し、自社の両手数料を目的とした「囲い込み」行為が挙げられます。

 

【なぜ問題なのか?】

 

・居住用、自己使用と投資用物件をお探しの方の対比

 

・他社にご登録の「投資用物件」をお探しの方の絶対数が居住用よりも圧倒的に少ない。

 

・居住用物件よりも投資用物件は価格を安く設定する必要があるので、(利回りで収支、購入を検討するため、実需よりも価格を安く設定することがほとんどです)「居住用相場で販売している状態」では、利回りに合わない価格により、特に他社からの反響が少なくなることが考えられます。

 

オーナーチェンジの状態で販売し、反応が薄いから「100万円」をさげる提案をおこなうということは、クライアントの立場から考えれば、他社の紹介をまともに受けられずに、営業都合で資産を勝手に目減りさせてしまう悪質行為です。

 

営業所の月間成績、自身の営業成績が最優先された、歪んだ不動産会社の現実が垣間見れます。

 

売主様が「とても良い方」で、不動産会社や営業を信頼なさっているケースでは、現在でも頻繁に見受けられます。

 

弊社ご相談後に解約のお申し出を行ったそうですが、その翌日、「オーナーチェンジ」表記がレインズ上で変更となっておりました。

 

陳腐な思惑は、セカンドオピニオンによって解明されてしまいました。

 

これが数多く発生している「囲い込み」の一幕です。

 

クライアントへの背信的行為は不動産業界では決して珍しいことではありませんので、信頼感が失われた時点で、ご依頼の不動産会社の解除や変更をご検討いただくことをおすすめします。

 

囲い込み以外にも、当初価格から1割、600万円以上の価格改定等、受託者としての資格はもはや無いものと考えられます。

 

信じすぎても足元を掬われ、信じなくてもうまくことは運びません。

 

プロとして報酬を受け取るなら、何もわからない方が、ある程度の判断をいただけるレベルまで情報を共有することは当然です。

 

報酬をお支払いいただけるクライアントですから、メリットをご提供するのが当たり前の仕事だと信じています。

 

良い塩梅で売買を進めていただければ幸いです。

 

「不動産屋は嘘つきだった」を再認識するようなご相談でございました。

 

こんな奴らばかりと思われるのが非常に悔しいですが、そんな業界を変えていく意識は強くもち続けたいと思います。

 

3時間以上かけて、ご不安を取り除き、誰にも分かりやすく重要事項説明書の内容をご説明差し上げるのも、情報提供側の責務だと考えています。